二手房交易如何过户最省税费?

2017-5-02 17:10:14  来源:pchouse  作者:zhangjing  

二手房交易如何过户最省税费?

  二手房交易过程中买方和卖方都需要承担的不同的税费,二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易,抑制房地产产业过热。结果是增加了买房人的购房负担,也增加了国家的税收收入。实际交易中,卖家无一例外的将税费转嫁到买家身上。

  一直以来繁杂的二手房交易税费都让买房人头疼,省税费也成为每一位买房人思考的头等大事。那么问题来了,二手房继承、赠与和买卖,到底哪种过户方式最省钱?小编来为大家算算账。

  一、当房产以继承形式过户时

  房产继承是按照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。但是有两个条件:一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

  《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。继承第一顺序:配偶、子女、父母。继承第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

  需要注意的是,继承房产需要办理继承公证,收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的评估价计算,通常低于市场价,各区不一样。

  具体标准如下:

  受益额20万元以下的部分,按不超过1.2%收取;

  超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取;

  超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取;

  超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0.5%收取;

  超过1000万元的部分,按不超过0.1%收取。

  证明单方赠与或受赠的,减半收取。(目前公证处只办理双方公证)

  需要交的费用为:如果受益额100万,20万1.2%+30万1%+50万0.8%=9400元(公证费)。

  提醒:继承过户获得的住房,再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税),满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)

  二、当房产以赠予形式过户时

  根据规定,对于个人无偿赠予不动产行为,应对受赠人全额征收契税,契税缴纳标准为总房价的3%。无偿赠与房产给他人,南京市目前执行的是免征营业税和个税。

  需要特别注意的是:非家庭成员之间的房产赠予合同,必须经公证处公证,所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。

  家庭成员指:产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳、岳父母、女婿。

  需要交的税费为:公证费+3%契税(家庭成员之间赠予过户只需交3%契税)

  直系亲属:指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

  提醒:赠予过户获得的住房,如果是直系亲属之间赠予,再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税),满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房,再次出售时需要缴纳20%的个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)

  三、当房产以买卖形式过户时

  1、契税(买房人交)

  家庭唯一住房非家庭唯一住房

  面积90㎡1%3%

  90㎡面积144㎡1.5%

  面积144㎡3%

  2、营业税(按规定应由卖房人交,但在实际过程中会有转嫁给买房人的情况)

  购房时间5年购房时间5年

  普通住宅免征计税价格*5.55%

  非普通住宅(计税价格-购房价格)*5.55%

  普通住宅:住宅面积144㎡且容积率1.0

  计税价格:按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按孰原则予以确认。

  购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

  满5年如何界定:

  (1)按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期,按孰先原则确认。

  (2)按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间,按孰先原则确认。

  (3)继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

  (4)非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。

  3、个税(按规定应由卖房人交,但在实际过程中会有转嫁给买房人的情况)

  购房时间5年购房时间5年

  住宅家庭唯一住宅可免核定征收1%或查验征收20%

  查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发票,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)20%

  核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发票,个人所得税=计税价格1%(南京目前按此标准征收个税)

  家庭唯一住房:指在南京没有其他的住房,至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房,都是不管的。纳税人名下如果有其他的期房,只要购房记录能查到,即使房产证没有办下来,也不予认定为唯一住房。

  需要交的税费为:营业税+个税+契税(按实际情况交纳)

  从以上的税费明细可以得出:

  1、法定继承人之间过户继承最划算

  法定继承人之间的过户,继承最划算,除了公证费无需交纳任何税费,非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。

  提醒:在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。

  2、房子须缴营业税时赠予较划算

  如果房产交易未满5年,需要缴纳营业税的情况下,赠予比买卖过户划算。但是非直系亲属之间房产赠予过户后,再出售时要交20%的个税。

  直系亲属:指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母与子女、外祖父与外孙子女等。

  提醒:赠予过户获得的住房,如果是直系亲属之间赠予,再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税),满五年且为家庭唯一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房,再次出售时需要缴纳20%的个税。(继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)

  3、购买交易满5年家庭唯一住房税费最低

  实际生活中,买卖是最常见的房屋过户的形式。当购买交易满五年且为家庭唯一住房时,免征个税、营业税,此时缴纳的税费成本是相对较低的。如果买房人家庭没有其他住房,房子为90㎡以下的普通住宅,契税也可以按1%最低标准交,这种情况税费成本最低。

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

责任编辑:zhangjing5
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