二手房交易要警惕“户口”问题

　　在当前二手房交易中，购房人更多关注房屋的产权、价格、格局、楼层、朝向等方面，户口问题常被忽视。业内人士指出，户口是二手房买卖纠纷易发区域，一旦产生纠纷对购房人的利益损害也较为严重，应予以警惕。

　　户口引发的纠纷类型主要有：一、买卖交易手续完成后，卖方或者卖方家庭成员的户口不配合迁出，购房人无法入户;二、虽卖方及其家庭成员户口已迁出，但发现仍有其他人员占用户口甚至主张房屋使用权，购房人难以收楼入住;三、购房人因小孩读书高价购买教育地产，购得房屋后发现该教育地产户口就读名额已被占用，购房人无法使用该学位，购房目的完全落空。

　　购房人因户口纠纷向法院提起诉讼，可能出现以下情况：第一，购房人如果是因卖方未迁出户口或逾期迁出户口为由起诉卖方承担违约责任，包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等，则属于民事法律关系调处范围，法院可依法作出处理。第二，购房人如果向法院起诉要求卖方将户口迁出则不属于法院民事案件受理范围。因户籍属于公安机关管理，户口迁出事项涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，对此类诉讼法院不能调处。

　　另外，根据现行户籍政策，若无户口可迁出去向，占用交易房屋的户口则无法迁出，这就意味着即使通过公安机关处理户口纠纷时，购房人的户口可能仍无法迁入。可见，购房后才发现户口出现问题，已经很难处理，关键还是需要防患于未然。

　　对此，业内人士建议：一是应全面了解房屋户籍情况。除实地考察交易房屋使用状况外，可要求卖方出示家庭户口资料，必要时也要求卖方协助到公安机关查询交易房屋的户籍情况。

　　二是签订买卖合同时，应明确卖方迁出原户口的时间以及逾期迁出的法律责任。购房人可选择约定要求卖方逾期每日按一定标准支付违约金，亦可选择约定买方保留一定的购房尾款直至原户口全部迁出再行支付等。三是购买教育地产时更应谨慎。购房人可到学校或者教育部门了解交易房屋学位使用情况，并可在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。

　　房价快速上涨，售房者突然“反水”，要涨价或者干脆不卖了;为了少交税或者多贷款，做“阴阳”合同，发生纠纷后闹上法庭;好不容易买到了二手房，售房者却拒绝迁出户口，落户遭遇“卡壳”;房产交易中，共有人不知情，购房者钱房两空;商业用房或者房改房，需多缴税或补交费用，购房者事先不知情很容易产生纠纷。