公摊面积和商铺价值如何平衡?

聊聊公摊面积那些事儿 如何实现商铺价值最大化? - 房天下卖房知识

　　公摊面积和商铺价值如何平衡?

　　购房者们都知道买房子并非是一分钱一分地，其中还包括我们买房的公摊面积，买房的公摊面积可谓是价值不菲，是因为这部分面积虽然是计入在你的购房款内，但它并不会成为你的使用空间。那么公摊面积应该怎么计算?多大才算合理呢?

　　在欧美及国内的大都市，大部分高档商场的公摊系数都较高，而国内商业项目公摊面积最大的在65%左右，最小的在40%左右，合理的公摊系数应该在50%左右。

　　大型商场因为配备了高标准的消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所，公摊系数较高，但因为有了这些必需配套，客流才能源源不断，商场方能够始终保持最好的经营效益。

　　此外，公摊系数的高低一般与购物环境的优劣呈正相关，这对商铺经营盈利多少至关重要。对比以下两图，显然后者的环境，更容易营造良好商业氛围，吸引顾客消费。

　　在我国，国家规定商场内商铺的公摊不超过60%，由此可见，商场公摊在50%左右是一个合理水平。公摊率的合理与否，不仅仅关系到投资者的投资成本问题，更是直接关系到商场对人流的承载力，会直接作用在投资者投资收益之上。

　　公摊率是商铺价值最大化的必要条件

　　商铺的公摊率对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，其公共空间就会越多。

　　如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，但广大商家赖以生存的客户却减少了。顾客会因为过于拥挤而不愿停留，或是走马观花，购买欲不高，这样即使商铺使用面积再大也无济于事。

　　商场设计公共空间，主要考虑客流通达与滞留，公摊面积就是用来营造舒适的购物环境，满足购物者的消费偏好。有的商场还会设计宽敞的休息区、中央花园等，这些公共空间的设计都是为了使购物环境更加舒适。舒适的购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动，而嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。

　　其次，商铺公共空间大小决定了消费人群的容量和人流量。商场的空间是有限的，公摊面积小，可容纳消费者的公共空间自然减少，人流量就会受到限制，从而直接影响商场的经营效果。

　　没有合理的价值尺度，盲目追求小公摊商铺，投资者就有可能买到垃圾股，最终影响自己的投资收益。很多大型商业地产的投资者对此都深有感触，投资商铺最终考虑的是商场的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。

　　商场举办大型节庆活动，可以为商铺客观上带来不少客流，但是有些公共面积的狭小的商场就只能望而却步了。

　　综上，投资者不难发现，合理的公摊也是商场持续经营的必要保障。盲目地追求低公摊，造成商场档次低下，使得消费者不能形成有效的购买动力，最后会造成商场没有人气。一个没有人气的商场，就算公摊再低，也会给投资者造成无法弥补的损失。

　　更为重要的是，公摊率的高低并不能完全决定商铺的价值，商铺的价值最终还是取决于商场所处的地理位置，其是否占据核心商圈，有无主力店，在这些条件都满足的基础上才能谈到公摊对商铺价值的影响

　　就目前的商业发展水平而言，已经初步发展出了现代购物中心，其在满足诸如位置、商圈、等核心价值因素的同时，公摊率也应向一线城市看齐，以保证消费者的购物享受。

　　错误地判断商业发展阶段，盲目地迎合普通的中小投资者，满足其对于低公摊的要求，致使商场投入运营之后不能解决消费者对购物环境的要求，最后损害的还是投资者自身的根本利益。

　　公摊率高不会致使投资者投资成本高

　　合理的公摊率是保障商铺价值的必要条件，也是商铺未来能够合理盈利、得以保证投资者经营性收益的保证。但有相当一部分投资者认为，公摊率达到50%左右，其所投资的商铺单价也提高到原来的两倍，其实这是一种错误的认知。

　　事实上投资者所购买的房地产产品都包含公摊，而其为公摊面积支付的投资，也是拥有产权的。任何房地产产品，都不会额外地给投资者增加不必要的面积，致使投资者成本高。

　　对于商铺而言，投资者投资的是建筑面积，其产权证上也会明确地标明建筑面积为多少。未来投资者无论是出租还是出售，计算基数都是建筑面积而不是使用面积。也就是说，投资者所购买的商铺并未因为公摊而使其根本利益受损。

　　合理的公摊只是为了保证商场能够拥有宜人的购物环境，能够满足消费者日益提高的购物享受，并未让投资者为此支付额外的成本。

　　对于购房者来说，一般是希望尽量减少公摊面积，以增加实际使用面积，使得住房的可利用程度得到提高。而对于开发商来说，却希望公摊面积越大越好，这样自己开发的灵活度。购房者与开发商之间，因为公摊面积而产生纠纷的情形并不少见。可能在很长一段时间里，公摊面积都不会从我们的视线中消失，因此 我们有必要认清这一事物的方方面面，以便能做到明白买房。