房地产估计师工作内容 房地产评估方法有哪些

　　房地产在发展的时候，也带动了这个行业在发展，人们现在可以见到与房地产相关的职业，比如房地产估计师，那房地产估计师工作内容是什么呢?在对房地产进行评估的时候，往往也要讲究方法，那么，房地产评估方法有哪些?

　　一、房地产估计师工作内容

　　1、根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，跟委托方达成一致意见。

　　2、对估价项目进行分析，拟定估价作业方案;

　　3、到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行分析、核实、整理;

　　4、检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值;

　　5、确定估价结果，撰写估价报告;

　　6、对业主解释确定的价值;

　　7、评价和税款的问题通知;

　　8、对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。

　　二、房地产评估方法有哪些

　　1、成本法

　　(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。通过正常程序下得到的土地适合用这个方法。

　　(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

　　2、市场比较法

　　挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，估价出来的结果也比较准确。

　　3、剩余法

　　房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

　　4、收益法

　　地区不同、用途不同、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

　　5、假设开发法

　　对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

　　6、基准地价法

　　针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、个别因素、区域因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

　　7、路线价法

　　土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

　　房地产估计师工作内容有很多，而且每个项目的评估师工作内容也是不同的，总体上差不多，具体上是有差异的。房地产评估方法有哪些?本文也给短介绍了具体的方法，实际评估中用哪个方法，需要根据现场的情况、房屋类型等来决定。